Indsigt: Gennemgang af renoveringsbehovet på de enkelte områder

Gennemgang af renoveringsbehovet på de enkelte områder

Det er derimod vurderingen, at der i en årrække er foretaget prioriteringer hos både hjemmestyret og kommunerne, som har resulteret i, at renoveringsarbejdet ikke har kunnet udføres i det omfang, som var nødvendigt ud fra teknisk-økonomiske hensyn

Mandag d. 23. august 1999
Koordineringudvalget vedrørende bygningsrenovering
Emnekreds: Boliger, Erhverv, Økonomi.

Indholdsfortegnelse:
4.1. Boligområdet
4.2. Institutionsområdet
4.3. Forsyningsområdet
4.4. Det samlede ekstraordinære renoveringsbehov


Med henblik på at få overblik over renoveringsbehovet på de enkelte områder har udvalget nedsat tre arbejdsgrupper for henholdsvis bolig-, institutions- og forsyningsområdet. Arbejdsgrupperne består af repræsentanter for henholdsvis den danske stat, hjemmestyret og Kommunernes Landsforening i Grønland (KANUKOKA). På baggrund af materiale udarbejdet af hjemmestyret har arbejdsgrupperne afgivet rapport til koordineringsudvalget om renoveringsbehovet inden for de respektive områder.

Det skal nævnes, at der i de af arbejdsgrupperne udarbejdede rapporter ikke er taget stilling til renoveringsbehovet i de grønlandske havne.

4.1. Boligområdet
Udgangspunktet for opgørelsen af renoveringsbehovet på boligområdet er for hjemmestyrets flerfamiliehuse (opført før 1982) en renoveringsplan fra 1991 samt erfaringspriser for den del af boligmassen, som er blevet renoveret i henhold til denne plan. Dette betyder, at der foreligger et godt grundlag for at foretage skøn over omkostningen til renovering af den resterende boligmasse. Da de renoverede boliger primært er udvalgt efter omfanget af deres renoveringsbehov, betyder dette dog, at disse erfaringspriser må forventes at overvurdere faktiske fremtidige omkostninger, idet de resterende boliger formentlig vil være i en generelt bedre forfatning. Fortsat mangelfuld vedligeholdelse af den endnu ikke renoverede del af bygningsmassen kan dog betyde, at tilstanden i disse bygninger løbende forringes. Disse forhold har det ikke været muligt at vurdere, og de er derfor ikke indeholdt i opgørelserne.

Arbejdsgruppen vedrørende boligområdet har i sin opgørelse af renoveringsbehovet valgt at opdele indsatsen i forhold til årsagerne til behovet. Opgørelsen af renoveringsbehovet er således delt op i renovering, der kan begrundes i byggeskader, manglende vedligeholdelse, hovedistandsættelser og forbedringer. Denne opdeling er blandt andet muliggjort ved brug af de førnævnte erfaringspriser fra de allerede foretagne renoveringer. Det bør i den forbindelse nævnes, at der ikke findes nogen objektiv udvælgelsesmetode til fordeling af renoveringsomkostningerne i de nævnte kategorier. Såvel de samlede omkostninger til renovering som fordelingen på kategorierne skal derfor tages med forbehold.

Udgiften til de forskellige renoveringsindsatser er fastsat ud fra den umiddelbare omkostning, som de enkelte renoveringsarbejder pådrager ejer af bygningen. Der er således ikke taget hensyn til fremtidige sparede drifts- og vedligeholdelsesudgifter som følge af renoveringen. Opgørelserne må derfor forventes at overvurdere omkostningen på længere sigt ved en renoveringsindsats.

På den anden side er det arbejdsgruppens vurdering, at det ikke vil være hensigtsmæssigt kun at udføre en delvis renovering af boligerne. Arbejdsgruppen anbefaler således, at man holder sig fra kun at udføre ekstraordinær renovering, da dette i givet fald kan betyde, at man eksempelvis må genhuse de samme lejere i flere omgange. Hjemmestyret må derfor påregne, at det udfra et økonomisk og praktisk synspunkt kan være hensigtsmæssigt at gennemføre hele renoveringsindsatsen på boligområdet.

4.1.1. Hjemmestyrets flerfamiliehuse opført før 1982
Antallet af hjemmestyrets flerfamiliehuse opført før 1982 udgør i alt 5.800 udlejningsboliger. Af disse er 45 pct. opført som altangangshuse efter samme typeprojekt, hvilket betyder, at fejl i projektet er blevet gentaget. Renoveringer i denne del af boligmassen er hidtil gennemført i henhold til renoveringsplanen af 1991, og der er gennemført hovedrenoveringer af ca. 1.000 boliger og partiel renovering af ca. 500 boliger.

Hovedrenovering af de 1.000 boliger har i 1999-prisniveau beløbet sig til ca. 370 mill. kr., mens de partielle renoveringer i samme prisniveau har beløbet sig til ca. 100 mill. kr.

Af de 5.800 boliger mangler således endnu 4.800 boliger at blive renoveret, hvoraf de godt 500 partielt renoverede boliger kun skal færdigrenoveres. Med udgangspunkt i omkostningerne til de allerede renoverede ejendomme, og med forbehold for at disse formentlig har været de dyreste at renovere, er det arbejdsgruppens vurdering, at den gennemsnitlige renoveringsudgift for de ejendomme, som skal hovedrenoveres, kan anslås til ca. 5.800 kr. pr. kvm.

Det samlede areal for de boliger, der endnu mangler at blive renoveret, udgør ca. 306.000 kvm. Når der foretages fradrag på 50 pct. af omkostningerne for de partielt renoverede boliger, kan udgiften til gennemførelse af renovering af de resterende hjemmestyreboliger skønnes til 1.663 mill. kr. Beløbet er fordelt på de forskellige årsagskategorier i nedenstående tabel.
Tabel 2. Arbejdsgruppens skøn over renoveringsbehovet i hjemmestyrets boliger fordelt efter årsager
Byggeskader 578 mill. kr.
Manglende vedligeholdelse 418 mill. kr.
Hovedistandsættelse 409 mill. kr.
Forbedringer258 mill. kr. 258 mill. kr
I alt 1.663 mill. kr.
Der findes som tidligere nævnt ikke nogen endelig metode til opdelingen af årsagerne til renoveringsbehovet, men som udgangspunkt er renoveringsomkostningerne til eksempelvis byggeskader opgjort ud fra fejl i bygningen, der kan henføres til bygningens opførelse.

Det er tidligere påpeget, at der ved renovering af byggeskader i et vist omfang vil være overlap mellem hovedistandsættelse og genopretning af byggeskader. Inventar, som i bygningens levetid som følge af almindeligt brug skal fornys, er eksempelvis i opgørelsen ovenfor indregnet under byggeskader, hvis det er skønnet oprindeligt ikke at være tilstrækkeligt robust.

Det skal i den forbindelse nævnes, at renoveringsbehov, der i opgørelsen indgår som byggeskader som følge af manglende robusthed, ikke altid er deciderede fejl, men også er skader, der kan skyldes uhensigtsmæssig indretning og brug.

Med hensyn til det samlede renoveringsbehov på 1.663 mill. kr. må dette beløb som nævnt vurderes at være højt sat, idet det er baseret på erfaringspriser fra renovering af de hjemmestyreboliger, der har haft det største renoveringsbehov. Fortsat mangelfuld vedligeholdelse af de endnu ikke renoverede boliger vil dog betyde, at disse boliger løbende forringes.

Det er arbejdsgruppens vurdering, at det med hensyn til de renoveringsmodne bygninger vil være teknisk forsvarligt at gennemføre indsatsen over 15 år. Ved en renoveringsindsats på 1.663 mill. kr. svarer dette til en årlig renoveringsindsats på 111 mill. kr.

4.1.2. Renoveringsbehovet i kommunernes ejendomme og private boliger
Udover hjemmestyrets udlejningsboliger skulle arbejdsgruppen tage stilling til renoveringsbehovet i kommunernes udlejningsejendomme samt de privatejede boligstøtte- og selvbyggerhuse - samlet i alt godt 5.200 boliger.

Hjemmestyret foretog i 1996 en bygdeboligregistrering omfattende samtlige 3.366 boliger i bygderne uden hensyn til boligkategori og ejerforhold. Det samlede renoveringsbehov i disse boliger blev her vurderet til 500 mill. kr. En årsagsopdeling af dette beløb svarende til opdelingen for hjemmestyrets boliger er ikke umiddelbart mulig. Dette ikke mindst fordi de 500 mill. kr. også omfatter nybygning af erstatningsboliger.

Kommunernes Landsforening har indhentet oplysninger om renoveringsbehovet i kommunernes ejendomme. Disse oplysninger viser et samlet renoveringsbehov på 320 mill. kr. Denne opgørelse indgik ikke i arbejdsgruppens materiale, idet den anvendte opgørelsesmetode vurderedes at være for usikker. Blandt andet er det uklart, i hvilket omfang forbedringer indgår i opgørelsen.

Det usikre grundlag taget i betragtning og det faktum, at der for bygderegistreringens vedkommende også er indregnet nybyggeri af boliger, gør, at det er vanskeligt at vurdere renoveringsbehovet i kommunernes og privates boliger. Et umiddelbart skøn kunne være, at der i kommunernes og privates boliger er et renoveringsbehov på omkring 500 mill. kr.

4.2. Institutionsområdet
Det er opfattelsen i arbejdsgruppen vedrørende institutionsområdet, at grundlaget for at opgøre renoveringsbehovet på institutionsområdet er meget usikkert. Hertil kommer, at der skønnes mulighed for generelle strukturomlægninger på blandt andet sundhedsområdet, som kan få betydelig indvirkning på, hvor i landet man skal foretage større investeringer.

Hjemmestyret har imidlertid med udgangspunkt i den eksisterende bygningsmasse på institutionsområdet fremlagt en oversigt over det samlede renoveringsbehov. Af denne oversigt fremgår et skøn for renoveringsbehovet på 895 mill. kr., der i lighed med arbejdsgruppen vedrørende boligområdet er opdelt med hensyn til årsagerne til behovet, jf. nedenstående tabel. Også disse opgørelser skal tages med forbehold både med hensyn til det samlede omfang og opdelingen i de forskellige kategorier.
Tabel 3. Arbejdsgruppens skøn over renoveringsbehovet på institutionsområdet fordelt efter årsager
Byggeskade/ekstraordinær renovering 188 mill. kr.
Manglende vedligeholdelse 262 mill. kr.
Hovedistandsættelser 294 mill. kr.
Forbedringer 151 mill. kr.
I alt 895 mill. kr.
I modsætning til boliggruppen er det vurderingen i arbejdsgruppen vedrørende institutionsområdet, at det på institutionsområdet ikke er nødvendigt at renovere efter en helhedsløsning, men at man godt kan begrænse renoveringsindsatsen til alene at omfatte sikring af bygningerne mod forfald. Argumentet herfor er blandt andet, at man ved renovering af institutioner ikke har genhusningsproblemer, og at større renoveringsarbejder eksempelvis på uddannelsesområdet kan foretages i ferierne.

Arbejdsgruppen vurderer, at det ekstraordinære renoveringsbehov, det vil sige den indsats, der vil forhindre forfald, opfylde sikkerhedskravene og sikre opretholdelse af funktionsdygtigheden, udgør 188 mill. kr. af det samlede beløb til renovering på 895 mill. kr.

Det skal understreges, at opgørelsen er et skøn over den umiddelbare økonomiske belastning ved renoveringsindsatsen, og at opgørelsen, idet der ikke er taget hensyn til, at renoveringen vil medføre sparede vedligeholdelsesudgifter i fremtiden, formentlig overvurderer den langsigtede økonomiske belastning. Dertil kommer, at opdelingen mellem de enkelte kategorier må vurderes at være relativt usikker.

Det er arbejdsgruppens vurdering, at indsatsen kan fordeles over 15 år. Gennemføres hele renoveringsplanen over denne tidshorisont, vil den årlige belastning for Grønlands økonomi udgøre 60 mill. kr.

4.3. Forsyningsområdet
Området omfatter vand- og energiforsyningsanlæggene i byerne og bygderne. En opgørelse af renoveringsbehovet i forsyningssektoren er ligesom på institutionsområdet vanskelig. Hertil kommer, at der foregår politiske overvejelser i retning af at erstatte enkelte dieseldrevne kraftværker med vandkraftværker.

På baggrund af materiale udarbejdet af hjemmestyret er vurderingen i arbejdsgruppen vedrørende forsyningsområdet, at der i det nuværende kapitalapparat i forsyningssektoren er et renoveringsefterslæb på 225 - 250 mill. kr. Beløbet fordeler sig med 125 - 150 mill. kr. til renovering af anlæg i byerne og 92 mill. kr. til renovering af anlæg i bygderne.

Det er arbejdsgruppens vurdering, at der ikke er grundlag for at antage, at renoveringsefterslæbet på forsyningsområdet skyldes, at anlæggene har været behæftet med nogen form for fejl og mangler ved opførelsen, eller at de af staten er afleveret til hjemmestyret i en dårlig stand som følge af ringe vedligeholdelse m.m. Det er derimod vurderingen, at der i en årrække er foretaget prioriteringer hos både hjemmestyret og kommunerne, som har resulteret i, at renoveringsarbejdet ikke har kunnet udføres i det omfang, som var nødvendigt ud fra teknisk-økonomiske hensyn.

Sektoren har i de kommende år behov for store investeringer i nyt kapitaludstyr. Sammen med en indhentning af det øjeblikkelige efterslæb over 10 år anslås disse af arbejdsgruppen til 983 mill. kr. Det er arbejdsgruppens vurdering, at man ved en årlig investering på 100 mill. kr. i 10-årsperioden 2000 - 2009 vil kunne indhente efterslæbet og samtidig være istand til at foretage den nødvendige renovering, som opstår i denne periode.

Renoveringsbehovet, som det er opgjort af arbejdsgruppen, har i væsentlig grad karakter af at være en investeringsplan for de kommende 10 år. Renoveringsefterslæbet er ikke akut, idet dette foreslås indhentet jævnt over de kommende 10 år. På denne baggrund må udvalget vurdere, at der ikke er noget ekstraordinært renoveringsefterslæb på forsyningsområdet. Investeringsbehovet på forsyningsområdet bør derfor i stedet indgå i en generel opgørelse af de kommende års anlægsinvesteringer og ikke i en decideret opgørelse af renoveringsbehovet i Grønland.

4.4. Det samlede ekstraordinære renoveringsbehov
En opgørelse af det ekstraordinære renoveringsbehov bør i det væsentlige tage udgangspunkt i skader, der kan henføres til byggeriets opførelse - såkaldte byggeskader. En kvantificering af tabet som følger af sådanne byggeskader er imidlertid vanskelig, blandt andet fordi en del af de byggeskaderamte bygningsdele på et tidspunkt under alle omstændigheder skal hovedistandsættes, og fordi manglende holdbarhed også kan skyldes uhensigtsmæssigt indretning og brug. Tabet i forbindelse med opretning af byggeskader kan ud fra en totaløkonomisk betragtning derfor vurderes til at være lavere end de omkostninger, der fremgår af arbejdsgruppernes opgørelser.

Det må desuden tages i betragtning, at opretningen af byggeskader vil medføre en fremtidig reduktion af vedligeholdelsesudgifter, hvorfor en opretning af byggeskader formentlig vil overvurdere den faktiske omkostning, som byggeskaderne påfører ejer af bygningen.

Udover disse forhold hersker der en generel usikkerhed med hensyn til beregning af skøn over omkostningen ved selve opretningen af byggeskaderne og renoveringen i det hele taget. For hjemmestyrets udlejningsboliger foreligger der ganske vist et detaljeret materiale på baggrund af de allerede udførte renoveringer. Problemet i den forbindelse er imidlertid, at de hidtige renoveringer primært er foretaget i de bygninger, der havde det største behov for renovering. Beregninger over omkostningen ved renoveringen af den resterende boligmasse, der tager udgangspunkt i disse erfaringspriser, vil således formentlig overvurdere de reelle omkostninger, idet de resterende boliger kan forventes at være i en bedre tilstand.

Med udgangspunkt i arbejdsgruppernes rapporter kan prisen for opretning af byggeskader anslås til knap 0,8 mia. kr. Beløbet fremkommer ved at summere omkostningerne til opretning af byggeskader på henholdsvis bolig- og institutionsområdet, jf. nedenstående tabel. Der er i denne opgørelse af det ekstraordinære renoveringsbehov dels set bort fra kommunernes og privates boliger og dels set bort fra renoveringsefterslæbet på forsyningsområdet. Der er på forsyningsområdet ikke tale om skader, der kan henføres til opførelsen. Renoveringsefterslæbet er derimod et udtryk for, at området i de senere år er blevet nedprioriteret.
Tabel 4. Arbejdsgruppernes skøn over det samlede renoverings / investeringsbehov
Mill. kr. Byggeskade /ekstraordinær renovering Samlet renoverings /investerings- behov Samlet renoverings-
behov
Hjemmestyrets boliger 578 1.663 1.663
Kommunernes og privates boliger - 500 500
Institutionsområdet 188 895 895
Forsyningsområdet - 983 -
I alt 766 4.041 3.058
Det er væsentligt at bemærke, at en opgørelse af det ekstraordinære renoveringsbehov ikke nødvendigvis afspejler, hvad der set udfra et politisk ønske kan karakteriseres som de væsentligste indsatser, eller hvad der i økonomisk henseende på sigt er mest hensigtsmæssigt. Det ekstraordinære renoveringsbehov refererer således alene til opretning af skader, der hovedsageligt kan henføres til byggeriets opførelse. Hensynet til forsyningssikkerhed på forsyningsområdet, eller det forhold at en delvis renovering af boliger kan medføre praktiske problemer og ekstraomkostninger til genhusning, kan tale for, at en indsats begrænsende sig til alene det ekstraordinære behov vil være uhensigtsmæssig.

Sammenlægger man den samlede indsats til renovering som angivet af arbejdsgrupperne uden forsyningssektoren, fremkommer et renoveringsbehov på knap 3,1 mia. kr. og med forsyningssektoren 4,0 mia. kr., jf. tabel 4. Disse beløb svarer til den skønnede omkostning for den samlede renoveringsindsats henholdsvis med og uden forsyningsområdet, det vil sige prisen for renoveringsindsatsen inklusive forbedringer, og inden der foretages en eventuel prioritering af indsatsen i form af eksempelvis en begrænsning til ekstraordinær renovering på institutionsområdet.