Boligredegørelse

Landsstyret lægger endvidere vægt på, at få nogle foreløbige tilkendegivelser fra Landstinget om de perspektiver der er redegjort for med hensyn til indførelse af omkostningsbestemt husleje for de offentligt ejede udlejningsboliger. Ligesom Landsstyret gerne vil have tilkendegivelser om initiativer, der kan øge privatiseringen af boligsektoren

Mandag d. 15. maj 2000
Landsstyret
Emnekreds: Boliger, Bygder, Erhverv, Politik, Økonomi.

Indholdsfortegnelse:
1. Indledning
2. Historisk tilbageblik og etableringen af A/S Boligselskabet INI
3. Arbejdsgruppens sammensætning
4. Arbejdsgruppens kommissorium
5. Eksisterende finansieringsforhold
6. Øget privatisering af boligsektoren
7. Samfundsmæssige forudsætninger for at gennemføre et øget boligbyggeri og en øget renoverings- og vedligeholdelsesindsats i den eksisterende boligmasse
8. A/S Boligselskabet INI`s hidtidige virke - og samarbejdet med kommunerne
9. Problemområder og målsætninger
10. Boligforsyningen i fremtiden
11. Et permanent forum for drøftelse og orientering om udviklingen på boligområdet.


Sammenfatning og anbefalinger i Boligredegørelsen

Den 12. april 1999 blev der indgået aftale mellem Landsstyremedlem Steffen Ulrich-Lynge og Formanden for KANUKOKA Edvard Møller om, at der skulle nedsættes en embedsmandsarbejdsgruppe, som skulle evaluere boligområdet og A/S Boligselskabet INI`s hidtidige virke.

I embedsmandsgruppen har repræsentanter for Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur, KANUKOKA og A/S Boligselskabet INI varetaget evalueringsopgaven, og Landsstyret fremlagde en foreløbig redegørelse vedrørende evalueringen til Landstingets orientering under vintersamlingen i februar måned 2000.

Det var embedsmandsgruppens opgave, at søge de væsentlige problemstillinger på boligområdet afdækket, og fremkomme med forslag til strategier og handlingsplaner til løsning af problemer på såvel kort som længere sigt.

Redegørelsen tager udgangspunkt i en sammenfattende beskrivelse af de politiske tiltag og beslutninger, der førte til, at A/S Boligselskabet INI blev etableret pr. 1. januar 1994. Endvidere beskrives nogle væsentlige regel- og forvaltningsmæssige tiltag, som efterfølgende har haft indflydelse på udviklingen og samarbejdet mellem boligselskabet, kommunerne og hjemmestyret.

Redegørelsen beskriver videre de eksisterende boligfinansierings-forhold, og her henledes opmærksomheden særligt på følgende:

Driftsfinansieringen af de ca. 100 boligafdelinger, som de offentligt ejede udlejningsboliger er opdelt i, er regelfastsat i Landstingsforordning nr. 3 af 13. juni 1994, hvoraf det fremgår, at huslejen i de enkelte boligafdelinger skal fastsættes således, at alle afdelingens udgifter kan afholdes over huslejeindtægterne (omkostningsbestemt husleje). Principielt skal de enkelte boligafdelinger balancere økonomisk, hvilket vil sige, at de årlige driftsregnskaber hverken udviser over- eller underskud. Landstingsforordningens bestemmelser om indførelse af omkostningsbestemt husleje er imidlertid endnu ikke blevet gennemført, fordi der er truffet politisk beslutning om, at fastholde de eksisterende huslejeniveauer i de hjemmestyreejede udlejningsboliger indtil videre.

Endvidere henledes opmærksomheden på, at forslag til ændringer i grundlaget for huslejeberegning først vil blive fremlagt på et senere tidspunkt, men at der under indeværende forårssamling bliver fremlagt en rapport vedr. omlægning af sociale sikringsydelser, hvori huslejeomlægning og boligtilskud indgår.

Med hensyn til anlægsfinansiering henledes opmærksomheden på, at der ikke er lige muligheder for at opnå realkreditfinansiering af boligbyggeri i alle dele af landet. Det er således de danske realkreditinstitutioners forretningspolitik, at de kun yder lån til finansiering af byggeri i Grønlands største byer. Det giver vanskelige vilkår for udnyttelse af de fordelagtige finansieringsordninger for eksempelvis andelsboliger og eenfamiliehuse andre steder end i de store byer. Hjemmestyret har ved flere lejligheder søgt at få realkreditinstitutionernes praksis ændret, men indtil videre uden held. Der arbejdes imidlertid fortsat med sagen.

Endvidere henledes opmærksomheden på de initiativer Landsstyret har taget med henblik på øget privatisering af boligsektoren, som foreløbigt har resulteret i, at der i de seneste år er opført et stort antal andelsboliger, og at der er fortsat stigende interesse for denne boligform. Indførelsen af 10-40-50-finansieringsordningen for eenfamiliehuse og muligheden for at opføre selvbyggerhuse i alle byer, forventes også at resultere i et betydeligt privat boligbyggeri i de kommende år. Hertil kommer, at såvel private som offentligt ejede virksomheder og selskaber i stadigt stigende omfang er begyndt at bygge personaleboliger til egne medarbejdere, hvilket også bidrager til frigivelse af offentlige udlejningsboliger, som dermed kan tilbydes andre boligsøgende.

Landssstyret vil fortsat arbejde for, at den igangsatte udvikling fortsætter og forstærkes, og vil i den forbindelse iværksætte initiativer med henblik på, at offentligt ejede udlejningsboliger bliver overtaget af nuværende eller kommende lejere som andelboliger eller ejerlejligheder.

Landsstyret arbejder endvidere for, at planlægning og udbud af de kommende års bygge-, renoverings-, og vedligeholdelsesopgaver sker på en måde, som på den ene side sikrer grønlandsk beskæftigelse og uddannelse i videst muligt omfang, men som på den anden side også fremmer konkurrencen i bygge- og anlægsbranchen.

Evalueringsarbejdet har påvist, at der løbende er opstået problemer og misforståelser i samarbejdet mellem A/S Boligselskabet INI og kommunerne. Driften af boligerne har givet anledledning til meningsforskelle, men det er først og fremmest anlægsopgaverne og manglende bygningsvedligeholdelse, der har givet anledning til kritik fra kommunerne. Boligselskabet har noteret sig kritikken og har igangsat en række initiativer, for at ændre på forholdene. Der er imidlertid behov for fortsat drøftelse af både konkrete og generelle forhold, og derfor anbefales det, at der etableres et permanent forum med deltagelse af repræsentanter for Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur, KANUKOKA og boligselskabet, som dels skal følge op på de konkrete spørgsmål, der er behandlet under evalueringen, dels skal følge udviklingen i projektet "Boligen i centrum 2003", udviklingen i boligbyggeriet, gennemførelsen af boligrenoveringerne og planlægningen af anlægsaktiviteterne generelt.

Landsstyret lægger med denne redegørelse op til en åben debat om boligområdet i Landstingssalen. Den store boligmangel, som det kræver en særlig indsats at afhjælpe, indtager en central stilling i problemerne på boligområdet. Boligmangelens ulige fordeling, hvor særligt Nuuk og de øvrige store byer mangler boliger, er en anden væsentlig problemstilling. Blandt andet fordi behovet for stor bygge- og anlægsaktivitet dermed koncentreres på få lokaliteter, hvilket kan resultere i overophedning i branchen og stigende priser.

Landsstyret lægger endvidere vægt på, at få nogle foreløbige tilkendegivelser fra Landstinget om de perspektiver der er redegjort for med hensyn til indførelse af omkostningsbestemt husleje for de offentligt ejede udlejningsboliger. Ligesom Landsstyret gerne vil have tilkendegivelser om initiativer, der kan øge privatiseringen af boligsektoren.

1. Indledning
Boligernes ulige fordeling i de grønlandske kommuner, og den udtalte mangel på boliger i Nuuk og flere andre byer, har igennem en årrække været et tilbagevendende emne i den offentlige og i den politiske debat, og samtidig har adskillige kommuner tilkendegivet manglende tilfredshed med samarbejdet med A/S Boligselskabet INI.

I en redegørelse om boligområdet af 15. april 1997, som landsstyret fremlagde under Landstingets forårssamling i 1997, indstillede landsstyret, at der blev gennemført en vurdering af de indvundne erfaringer med den ændrede organisering og det ændrede lovgrundlag, som var indført for boligområdet.

Dette førte til, at der på et møde den 12. april 1999 mellem Landsstyremedlem Steffen Ulrich- Lynge og Formanden for KANUKOKA Edvard Møller blev indgået aftale om, at der skulle nedsættes en embedsmands-arbejdsgruppe, som skulle evaluere boligområdet og A/S Boligselskabet INI`s hidtidige virke.

Der var på mødet enighed om, at Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur, A/S Boligselskabet INI og KANUKOKA i samarbejde skulle søge at afdække de væsentlige problemstillinger på boligområdet, og fremkomme med forslag til strategier og handlingsplaner til løsning af problemerne på såvel kort som længere sigt.

2. Historisk tilbageblik og etableringen af A/S Boligselskabet INI
Grønlands Hjemmestyre overtog boligområdet fra den danske Stat den 1. januar 1987. Ved områdets overtagelse indtrådte Hjemmestyret i Statens rettigheder og forpligtelser i henhold til Forvaltningskontrakten af 16. september 1976 mellem Staten og De Grønlandske Kommuners Landsforening. Ifølge Forvaltningskontrakten havde kommunerne siden 1976 varetaget administrationen og den daglige drift af boligområdet på Statens vegne, og kommunerne var blevet kompenseret herfor via økonomiske bloktilskud. Efter Hjemmestyrets overtagelse af boligområdet i 1987 fortsatte kommunernes varetagelse af administrations- og driftsopgaverne næsten uændret, men kommunerne modtog nu de årlige bloktilskud fra Hjemmestyret.

Efter Hjemmestyrets overtagelse af boligområdet blev der gennemført en vis centralisering af boligstøtteområdets (BSU) administration, idet regnskab og terminsudskrivning blev overført fra de kommunale forvaltninger til det daværende Boligdirektorat. Endvidere blev den overordnede (centrale) administration af boligområdet overført fra Rigsombudet til Boligdirektoratet. Der blev således ikke foretaget gennemgribende ændringer i den hidtidige forvaltning af boligområdet i forbindelse med Hjemmestyret overtagelse.

Embedsmandsudvalget vedrørende en boligreform
En mere omfattende ændring af boligforvaltningen blev først påbegyndt, da landsstyret den 12. december 1989 nedsatte et embedsmandsudvalg, som ifølge sit kommissorium bl.a. skulle: belyse alternative organisationsformer f.eks. hvorvidt der kan og bør etableres boligselskaber, - stille forslag til fastlæggelse af de organisatoriske forhold, - stille forslag til planer for boligernes drift og vedligehold, og - udarbejde forslag til beboerindflydelse.

Embedsmandsudvalgets forslag til modeller for den fremtidige administration af udlejningsboligerne blev forelagt for Landstinget på efterårssamlingen i 1991.

Kommunalreformkommissionen
På Landstingets forårssamling i 1992 blev det besluttet, at der skulle nedsættes en Kommunalreformkommission, hvis kommissiorium bl.a. omfattede en analyse af den gældende byrde- og opgavefordeling mellem hjemmestyret og kommunerne, og udarbejdelse af forslag til forenkling og forbedring af det gældende regelgrundlag.

Boligpolitisk redegørelse
På forårssamlingen i 1993 behandlede Landstinget en boligpolitisk redegørelse, og der var tilslutning i Tinget til, at landsstyret arbejdede videre med de skitserede planer for etablering af et landsdækkende boligselskab, som var beskrevet i redegørelsen.

Landstingsforordning om etablering af et landsdækkende boligselskab
Kommunalreformkommissionen afgav en delbetænkning på Landstingets efterårssamling i 1993, hvori kommissionen støttede oprettelsen af et landsdækkende boligselskab. Med udgangspunkt i det forudgående arbejde og Landstingets hidtidige støtte, fremsatte landsstyret forslag til en Landstingsforordning om etablering af et boligselskab, som blev vedtaget af Landstinget under samlingen. Dermed havde Landstinget truffet beslutning om, at boligområdet skulle reorganiseres, og at administration og drift af hjemmestyrets udlejningsboliger skulle overføres fra kommunerne til boligselskabet. Det blev samtidig besluttet, at boligselskabet skulle have mulighed for, at indgå aftaler med kommunerne om administration og drift af deres udlejningsboliger.

A/S Boligselskabet INI oprettes
A/S Boligselskabet INI blev herefter formelt oprettet pr. 1 januar 1994, men selskabet påbegyndte først den egentlige drift den 1. januar 1995. På dette tidspunkt var der indgået aftaler mellem boligselskabet og 14 kommuner, således at selskabet herefter stod for administration og drift af de hjemmestyreejede udlejningsboliger og de 14 kommuners udlejningsboliger - i alt ca. 11.000 lejemål.

Drift og vedligeholdelse af udlejningsboligerne, var på dette tidspunkt et iøjnefaldende eksempel på et område, hvor der var forvaltningsmæssige problemer. Det gav sig bl.a. til kende i ringe vedligeholdelsesstandard, og en tilsyneladende mangel på interesse hos lejerne for egne boligforhold, hvilket bl.a. kunne konstateres ved, at en del boliger var misligholdt, og at der var spor efter hærværk i mange boligblokke.

Der var flere formål med omlægningen af boligdriften og etableringen af det landsdækkende boligselskab, men her skal kun nævnes to af hovedformålene. For det første var der politisk ønske om, at boligadministrationen skulle rationaliseres og effektiviseres. Og for det andet var der ønske om, at boligdriften blev organiseret efter almennyttige principper, som sikrede lejernes medindflydelse på egne forhold.

Landstingsforordning om lejeboliger
En ny Landstingsforordning om lejeboliger trådte i kraft den 1. januar 1995, og forordningen gav hjemmel til ikraftsættelse af en række bekendtgørelser, som regulerer forvaltningen af lejeboligerne. Hensigten med de nye regelsæt var bl.a. omlægning af boligdriften til almennyttige principper, som bl.a. betød, at de offentligt ejede udlejningsboliger skulle inddeles i overskuelige boligafdelinger med selvstændig økonomi og beboervalgte afdelingsbestyrelser.

Rollefordeling ved 60/40-byggeri
Det blev endvidere regelfastsat, at A/S Boligselskabet INI skulle varetage rollen som byggeadministrator i forbindelse med opførelse af 60/40-byggeri, medens kommunerne skulle varetage rollen som bygherre for disse byggerier.

Forbedring af lejernes forhold
Den nye organisering af boligområdet medførte også, at lejernes vilkår blev mere ensartede og forbedrede. Som eksempler herpå kan nævnes:
  • Der er etableret afdelingsbestyrelser i de fleste boligafdelinger, og beboerdemokratiet er i hastig udvikling, hvilket betyder at lejerne har fået stadigt stigende indflydelse på egne forhold. Boligselskabet har medvirket til denne udvikling gennem afholdelse af kurser m.v. for afdelingsbestyrelser og ejendomsfunktionærer.
  • Lejerne behandles efter samme retningslinier, og det betyder, at deres retsstilling sikres.
  • Der er etableret realistiske ventelister, hvor boligsøgende er registreret i tidstro orden.
  • Tildeling af boliger sker med udgangspunkt i ventelisterne, hvor de der står registreret først på ventelisten, er først til at få tilbud om en bolig.
  • Der er indført vedligeholdelsespligt for lejerne i forbindelse med fraflytning af et lejemål, hvilket har gavnet lejlighedernes standard generelt.


3. Arbejdsgruppens sammensætning
Arbejdsgruppen vedrørende evaluering af boliområdet - herunder A/S Boligselskabet INI`s virke - fik følgende sammensætning:
  • Faste medlemmer:
    • Direktoratet for Boliger og Infrastruktur
    • KANUKOKA
    • A/S Boligselskabet INI
  • Ad hoc-medlemmer:
    • Direktoratet for Sociale Anliggender og Arbejdsmarked
    • Grønlands Arbejdsgiverforening
    • Ineqartut Peqatigiiffiisa Kattuffiat (IPK)
Arbejdsgruppens sekretariatsfunktion er blevet varetaget af Direktoratet for Boliger og Infrastruktur.

4. Arbejdsgruppens kommissorium
Arbejdsgruppen fik følgende kommissorium:
  • Udarbejde en kortfattet redegørelse om A/S Boligselskabet INI`s tilblivelse.
  • Belyse boligselskabets hidtidige virke, med udgangspunkt i hjemmestyrets, kommunernes og lejernes hidtidige erfaringer og med fokus på henholdsvis boligdriften og nybyggeri af boliger.
  • Udarbejde en kortfattet redegørelse om de eksisterende finansieringsforhold i boligsektoren der beskriver såvel drifts- som anlægsfinansieringen - herunder huslejefastsættelse og boligtilskud.
  • Belyse mulighederne for en øget privatisering af boligsektoren, og inddragelse af mere privat kapital i boliginvesteringerne. Herunder fremkomme med forslag til, hvordan offentligt ejede boliger kan overgå til privateje (eksempelvis som ejer- eller andelsboliger), og hvordan nybyggeri, der opføres med hel eller delvis privat finansiering, kan udbydes på boligmarkedet.
  • Belyse det grønlandske samfunds muligheder for at præstere et øget boligbyggeri, gennemføre omfattende renoveringer i den eksisterende boligmasse, og sideløbende hermed øge den løbende vedligeholdelse i boligmassen generelt.
  • Analysere problemområder og stille forslag til målsætninger og procedurer m.v., som fremmer samarbejdet mellem boligselskabet, kommunerne og hjemmestyret - herunder tydeliggør (og evt. forenkler) ansvars- og kompetencefordelingen mellem parterne.
  • Stille forslag om målsætninger og strategier for boligforsyningen på kort og længere sigt.
  • Udarbejde forslag til etablering af et permanent forum, i hvilket Grønlands Hjemmestyre og KANUKOKA løbende kan drøfte og koordinere tiltag inden for boligområdet og bygge- og anlægsområdet - herunder nødvendige prioriteringer i de årlige anlægsaktiviteter.


5. Eksisterende finansieringsforhold


5.1 Driftsfinansiering


/////Offentligt ejede udlejningsboliger
I medfør af bestemmelserne i Landstingsforordning nr. 3 af 13. juni 1994 om leje af boliger skal alle offentligt ejede udlejningsboliger opdeles i selvstændige boligafdelinger med en selvstændig økonomi.

Lejeforordningens bestemmelser siger også, at huslejen i de enkelte boligafdelinger skal fastsættes således, at boligafdelingerne har mulighed for at afholde alle udgifter forbundet med driften over huslejeindtægterne (omkostningsbestemt husleje). Boligafdelingernes udgifter omfatter direkte løbende driftsudgifter til bl.a. ejendomsfunktionærer og reparationer m.v., løbende bygningsvedligeholdelse, henlæggelser samt foreskrevne bidrag - herunder kapitalafkast til ejendomsejeren.

Principielt skal de enkelte boligafdelinger balancere økonomisk, hvilket vil sige, at de årlige driftsregnskaber hverken udviser over- eller underskud. Landstingsforordningens bestemmelser om indførelse af omkostningsbestemt husleje er imidlertid endnu ikke blevet gennemført. Først og fremmest fordi der er truffet politisk beslutning om at fastholde de eksisterende huslejeniveauer i de hjemmestyreejede udlejningsboliger indtil videre.

Landsstyret har imidlertid nedsat en arbejdsgruppe med deltagelse af Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur, Landsstyreområdet for Sociale Anliggender og Arbejdsmarked og A/S Boligselskabet INI, som skal belyse muligheder og konsekvenser ved indførelse af omkostningsbestemt husleje, og de affødte relationer til de tilskudsordninger, som kan reducere lejernes egen lejebetalingsandel.

/////Privatejede udlejningsboliger
Der findes ingen begrænsninger for fastsættelse af husleje i privatejede udlejningsboliger, hvorfor lejens størrelse er afhængig af de markedsmæssige forhold (udbud og efterspørgsel) og individuelle aftaler mellem udlejer og lejer. Udlejer har dermed mulighed for at få fuld dækning for alle driftsudgifter og et afkast af sin investerede kapital, hvilket almindeligvis resulterer i, at huslejer på det private udlejningsmarked er langt højere, end huslejerne i de offentligt ejede udlejningsboliger.

/////Eenfamiliehuse, andelsboliger, BSU-huse og selvbyggerhuse
Ovennævnte fritliggende boligtyper falder alle ind under fællesbetegnelsen privatejede een- familiehuse, hvor ejeren selv er ansvarlig for, og afholder, alle udgifter forbundet med boligens drift. Det offentlige er således ikke økonomisk involveret i driften af disse boligtyper - dog med undtagelse af, at der kan ydes boligsikring til ejere af BSU-huse.

5.2 Anlægsfinansiering


/////Hjemmestyreejede udlejningsboliger
Opførelsen af de hjemmestyreejede udlejningsboliger blev finansieret 100 % af Staten frem til 1987. Herefter blev der i en årrække opført udlejnings- og personaleboliger 100 % finansieret af hjemmestyret. De hjemmestyreejede udlejningsboliger omfatter både flerfamiliehuse (etage- og rækkehuse m.v.), eenfamiliehuse og dobbelthuse.

/////Kommunalt ejede udlejningsboliger
Kommunernes udlejningsboliger, der ligeledes omfatter både flerfamiliehuse, eenfamiliehuse og dobbelthuse kan være finansieret således:
  • Kommunen har finansieret opførelsen 100 %.
  • Kommunen har modtaget tilskud fra staten og hjemmestyret til det såkaldete treparts-byggeri, eller kommunen har modtaget henholdsvis 80 % eller 60 % finansieringstilskud fra hjemmestyret (80/20- og 60/40- byggeri)
  • Kommunen har fået bevilget kommunale byggesæt (i dag Illorput 2000) som finansieres100 % af Landskassen. Til opførelsen af kommunale byggesæt yder hjemmestyret herud over mandtimetilskud på op til 50 % af 1.500 timer.
  • Endelig kan kommunen have fået bevilget bygdeboliger, som finansieres 80 % af Landskassen.


/////Privatejede udlejningsboliger
Opførelse af privatejede udlejningsboliger sker med ejerens/bygherrens egenfinansiering, som typisk tilvejebringes via eget kapitalindskud, realkredit-finansiering og/eller bank-finansiering. Der findes ingen samlet opgørelse over, hvor mange private udlejningsboliger der er opført.

/////Eenfamiliehuse, andelsboliger, BSU-huse og selvbyggerhuse
Som tidligere nævnt, benævnes disse boliger under fællesbetegnelsen private eenfamiliehuse, som det offentlige ikke yder økonomiske driftstilskud til. Hjemmestyret og kommunerne kan derimod yde forskellige former for lånefinansiering til opførelse af de nævnte boligformer.

/////10-40-50 - finansieringsordningen
Hjemmestyret og kommunerne kan yde lån på op til 40 % af anlægsudgifterne ved opførelse af eenfamiliehuse. Bygherren skal selv finansiere 10 % af anlægsudgifterne som eget indskud, og skal herudover tilvejebringe finansieringen af de resterende 50 % af anlægsudgifterne, hvilket typisk sker via realkredit- eller banklåns-finansiering.

For i videst muligt omfang at sidestille 10-40-50 - finansieringsordningen med finansierings-ordningen for andelsboliger, har hjemmestyret hidtil administrativt forvaltet ordningerne efter samme overordnede kriterier, hvilket bl.a. betyder, at finansieringstilskud kan ydes op til 105 m2 etageareal pr. bolig, og at tilskudet kun ydes for den del af anlægssummen der ligger under 13.500,- kr. pr. kvadratmeter som retningsgivende beregningsgrundlag.

Det offentlige finansieringstilskud er rente- og afdragsfrit i de første 15 år, hvorefter lånet forrentes og afvikles over et tidsrum på 10 år. Pr. 1. marts 1999 var der indkommet 21 låneansøgninger, hvoraf de 19 opfyldte betingelserne for at kunne opnå lånetilsagn. Der er afsat en bevilling på 5.500.000,- kr. på Finansloven for år 2000. Bevillingen vil kunne imødekomme

lånebehovet for de nævnte 19 eenfamiliehuse. Det må imidlertid samtidig antages, at der vil være en stigende interesse for optagelse af denne type lån, efterhånden som kendskabet til finansieringsordningen bliver udbredt i offentligheden.

/////Andelsbolig - finansieringsordningen
Hjemmestyret og kommunerne kan yde rente- og afdragsfrie lån på op til 2/3 af anlægsudgifterne ved opførelse af andelsboliger. Andelshaverne i en stiftet andelsboligforening skal selv finansiere 7 % af anlægsudgifterne som eget indskud, og skal herudover tilvejebringe finansieringen af de resterende 26,3 % af anlægsudgifterne, hvilket typisk sker via realkredit- eller banklåns- finansiering.

Der er til og med 1999 ydet offentlige lån til opførelse af i alt 214 andelsboliger. På Finansloven for år 2000 er der afsat bevillinger til lånefinansiering af yderligere 129 andelsboliger, som forventes opført i løbet af de kommende 4 år. Der er fortsat andelsboligforeninger under stiftelse i de større byer, og to kommuner har direkte tilkendegivet, at de vil arbejde aktivt for, at der etableres nye andelsboligforeninger i deres by.

Det skal i denne forbindelse nævnes, at der blev åbnet for realkreditfinansiering af ejerboliger i 1985, men at de danske realkreditinstitutioner indtil videre kun giver tilsagn om medfinansiering af såvel private eenfamiliehuse som andelsboliger, der opføres i de største byer. Denne "forretningspolitik" har hjemmestyret ved flere lejligheder søgt ændret, men hidtil uden at vinde tilslutning hos realkreditinstitutionerne. Det er imidlertid spørgsmål, som fortsat vil blive taget op til drøftelse.

/////BSU - finansieringsordningerne
Der er igennem årene blevet opført et stort antal eenfamiliehuse med lånefinansiering fra hjemmestyret. BSU-lån er blevet ydet med eller uden tilskud til ydelsen.

Lån med tilskud til ydelsen er 100 % Landskassefinansieret. Lånet forrentes og låntageren skal afdrage lånet. Der er opført ca. 3.600 eenfamiliehuse med denne finansieringsordning.

/////Selvbyggerhus - finansieringsordningen
I bygder og yderdistriktsbyer ydes selvbyggere et rente- og afdragsfrit lån på 95 % af husets materialeudgifter, medens selvbyggeren selv skal finansiere de resterende 5 % af materialeudgifterne som eget indskud. Der kan endvidere ydes rente- og afdragspligtige lån til finansiering af håndværkerudført fundament og el-installationer. Der er opført ca. 1.650 eenfamiliehuse med denne finansieringsordning, og i dag kan der vælges mellem 4 modeller af type- huset Illorput 2000. Den gennemførte rationalisering i antallet af hustyper har givet bedre vilkår for planlægning og indkøb af byggesættene, og har medført fald i indkøbsprisen.

På Landstingets efterårssamling i 1998 blev det besluttet, at der også kan ydes lån til opførelse af selvbyggerhuse i landets øvrige byer, hvor der ikke tidligere var adgang til at opføre disse boliger. Også her ydes et rente- og afdragsfrit lån på 95 % af husets materialeudgifter (Illorput 2000), medens bygherres eget indskud er 5 % af materialeudgiften. Hertil kommer, at såfremt kommunerne stiller krav til selvbyggerhusenes fundering (eksempelvis betonfun- dament), eller krav om tilslutning til vand-, kloak-, eller fjernvarmenet, skal selvbyggeren efter de nugældende regler, selv tilvejebringe den nødvendige finansiering til disse anlægsudgifter. Der er på Finansloven for 2000 afsat 12,0 mio. kr. i år 2000 og 16,0 mio. kr. i de efterfølgende 3 budgetoverslagsår til finansiering af selvbyggerhuse i de større byer. Det betyder, at der inden for bevillingsrammerne vil kunne ydes lån til ca. 30 huse i år 2000 og ca. 40 huse i de efterfølgende år.

/////Finansieringsordningen for kommunale byggesæt
Kommunale byggesæt finansieres 100 % af Landskassen, og hjemmestyret yder 50 % mandtimetilskud på op til 1.500 timer for hvert hus. Også de kommunale byggesæt er i dag Illorput 2000 hustyperne. I år 2000 er der afsat 5,0 mio. kr. til indkøb af kommunale byggesæt, hvilket betyder, at der kan tilbydes 12 - 15 huse til kommunerne.

///// Huslejefastsættelse og boligtilskud
Huslejeberegningen i de hjemmestyreejede og de kommunalt ejede udlejningsboliger sker i overensstemmelse med bestemmelserne i Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 56 af 29. december 1994. Heraf fremgår det, at huslejen ikke må overstige de nødvendige udgifter, der er forbundet med driften af ejendommen, samt et afkast af den investerede kapital til ejendomsejeren. Beregning af huslejen sker på grundlag af normtal pr. m2 boligareal omfattende: Lønninger til ejendomsfunktionærer, øvrige udgifter til ejendomsfunktionærer, fremmede tjenesteydelser, administrationsbidrag, anskaffelser, driftsmidler m.v., reparation og vedligeholdelse, diverse udgifter og henlæggelser, som tilsammen giver et beregningsgrundlag på 358,75 kr. pr. kvadratmeter boligareal pr. år. Hertil lægges et kapitalafkast til ejendomsejeren, som udgør 2,75% af ejendommens opførelsessum, for den del af opførelsessummen der overstiger 6.500,- kr. pr. kvadratmeter. Der betales således ikke kapitalafkast af de første 6.500,- kr., som ejerne har investeret i ejendommenes opførelse.

/////Boligtilskud
Til nedbringelse af lejen ydes der boligbørnetilskud til børn under 18 år, som udgør 10 % af den beregnede leje pr. barn - dog kan der højst ydes boligbørnetilskud op til 60 % af den beregnede leje. Det offentlige kan endvidere yde socialt betinget boligsikring, som først og fremmest beregnes på grundlag af lejerens indtægtsforhold

/////Manglende økonomisk dækning af driftsomkostningerne
Den gældende huslejeberegning (normtallene pr. kvadratmeter boligareal) dækker imidlertid ikke de faktiske omkostninger ved driften af udlejningsboligerne, ligesom de fastsatte henlæggelser på 21,50 kr. pr. kvadratmeter boligareal pr. år til større periodiske vedligeholdelser ikke var tilstrækkelige. Selv om henlæggelserne blev opreguleret til 88,00 kr. pr, m2 i 1997, dækker de fortsat ikke det faktiske finansieringsbehov, hvis ejendommenes vedlige- holdelse skal fastholdes på et rimeligt niveau.

Der er derfor nedsat arbejdsgrupper med repræsentanter for Direktoratet for Sociale Anliggender og Arbejdsmarked, Direktoratet for Boliger og Infrastruktur og A/S Boligselskabet INI, som skal fremkomme med forslag til regulering af det gældende grundlag for huslejeberegning. Således at huslejerne i fremtiden kan dække de faktiske driftsudgifter, tilstrækkelige henlæggelser til finansiering af større vedligeholdelses- og renoveringsarbejder, samt et rimeligt kapitalafkast til ejendomsejerne. Foreløbige beregninger af konsekvenserne ved en sådan "omkostningsbestemt husleje" viser, at der kan blive tale om betydelige stigninger i forhold til de nuværende huslejeniveauer. Derfor er det af afgørende betydning, at der skabes overensstemmelse mellem de fremtidige regulerede grundlag for huslejeberegning, og de tilskud til nedbringelse af huslejen, som det offentlige i fremtiden kan yde til lejere, der ikke selv har indtægtsgrundlag til at betale en "omkostningsbestemt" husleje.

6. Øget privatisering af boligsektoren


6.1 Overgang fra offentligt eje til privat eje
En betydelig andel af den grønlandske boligmasse udgøres af eenfamiliehuse, dobbelthuse og kæde- eller rækkehuse, som for langt hovedpartens vedkommende er privatejede. Det drejer sig i dag om i størrelsesordenen 6.000 boliger, og udviklingen peger i retning af, at interessen for at etablere nye andelsboligforeninger, at opføre selvbyggerhuse i byerne, og at opføre een- familiehuse med finansiering efter 10-40-50 -ordningen er stadigt voksende. Denne udvikling vil i sig selv medføre, at en voksende andel af de fremtidige boliginvesteringer vil blive tilvejebragt af privatpersoner.

En tilsvarende udvikling er igangsat inden for erhvervslivet, hvor såvel de offentligt ejede som private selskaber og virksomheder i stigende omfang finansierer opførelsen af boliger til egne medarbejdere. Denne udvikling har været særligt markant i Nuuk, hvor der i årene 1997 - 1999 blev opført 25 personaleboliger finansieret af virksomhederne. Udviklingen er imidlertid i hastig vækst i Nuuk, idet kommunen har givet arealtildeling til yderligere 135 virksomhedsfinansierede personaleboliger, som enten er, eller er på vej til, at blive opført. Landsstyret støtter denne udvikling, og overvejer at pålægge de hjemmestyreejede selskaber, over en årrække at opføre et tilstrækkeligt antal personaleboliger, til at dække egne medarbejderes behov. Målet er, at selskaberne i takt med opførelsen af nye personaleboliger frigiver de boliger (bolignumre), de har rådighed over i den offentligt ejede udlejningsbolig- masse. Disse boliger kan herefter tilbydes andre boligsøgende.

Imidlertid repræsenteres hovedparten af den grønlandske boligmasse fortsat af de offentligt ejede udlejningsboliger, som i dag tæller mere end 12.000 boligenheder. Landsstyret har derfor igangsat et arbejde med at belyse, hvilke muligheder der tegner sig for at lade dele af den offentlige boligmasse overgå til privateje. Eksempelvis ved at de nuværende, og/eller kommende, lejere helt eller delvist overtager udlejningsejendomme som andels-, eller ejerboliger. Som led i dette arbejde har arbejdsgruppen vurderet nogle muligheder.

To boligblokke (2-etagers rækkehuse) i Nuuk, blev oprideligt opført som 60/40-finansierede personaleboliger, men blev inden ibrugtagningen solgt som andelsboliger. Et nyt eksempel er, at lejerne i nogle ældre rækkehuse på Niels Hammekensvej i Nuuk, har rettet henvendelse til hjemmestyret, med henblik på at overtage boligerne som andelsboliger. Erfaringerne fra disse to tiltag, vil blive brugt i det videre arbejde.

Den eksisterende boliglovgivning forhindrer ikke, at nuværende lejere kan overtage deres lejemål som andels-, og/eller ejerlejligheder. Men der er ikke udarbejdet en særskilt lov- givning, som regulerer forholdene omkring ejerlejligheder, og derfor indgår udarbejdelse af forslag til regelsætning for ejerlejligheder i det igangværende arbejde. Det anbefales, at konkrete initiativer vedrørende udstykning af eksisterende lejeboliger til ejerboliger afventer, at der ikraftsættes et regelsæt for ejerlejligheder, således at ændringen af ejerforholdet kan finde sted efter ensartede og regulerede retningslinier.

De fremtidige muligheder for omdannelse af eksisterende udlejningsboliger til ejerboliger vil være afhængige af en række faktorer. Som nogle af de vigtige kan nævnes ejendommenes/boligernes egnethed, lejernes interesse for at eje, fremfor at leje, deres bolig, samt ikke mindst vilkårene for finansiering af overdragelsen, og udgifterne til boligernes drift og vedligeholdel- se m.v., som skal afholdes af de nye ejere.

I denne forbindelse bør man holde sig for øje, at store dele af befolkningen har årsindkomster på et relativt beskedent niveau. Det vil derfor ikke være realistisk at forestille sig, at omdannelse af eksisterende udlejningsboliger til ejerboliger, kan få et meget betydeligt omfang. Der vil fortsat være et stort behov for udlejningsboliger, forvaltet efter almennyttige principper, som imødekommer de mange mindre velstilledes behov for gode og sunde boliger.

6.2 Udbud af helt eller delvist privatfinansieret nybyggeri
Som supplement til det offentligt finansierede nybyggeri af udlejningsboliger, vil det være hensigtsmæssigt også at søge det privatfinansierede udlejningsboligbyggeri øget. Hjemmestyret har haft en række kontakter til danske realkreditinstitutioner, pensionsfonde og andre store potentielle investorer, for at undersøge hvilke vilkår og krav de pågældende stillede i forbindelse med eventuelle investeringer i grønlandsk udlejningsboligbyggeri.

Der kan endnu ikke drages nogen endelige konklusioner på baggrund af de hidtidige kontakter. Men der tegner sig indtil videre et billede af, at såfremt pensionsfonde eller lignende investorer skal finansiere boligbyggeri her i landet, vil huslejen i de pågældende byggerier komme op på et niveau, som er 2,5 - 3 gange højere end det huslejeniveau, der i dag karakteriserer de offentligt ejede udlejningsboliger.

Det undersøges imidlertid, om større fremtidige boligbyggerier, såsom opførelsen af den nye bydel i Qinngorput-området i Nuup Kommunea (1.200 - 1.500 boliger), eller den kommende byfornyelsen af "Lille Slette"-området i Nuuk by (200 - 250 boliger), evt. med fordel kan udbydes som samlede opgaver, som vil være attraktivt for private investorer at finansiere. Disse opgavers omfang og størrelse lægger op til, at anlægsudgifterne kan fastholdes på et fordelagtigt lavt niveau. Det vil efterfølgende betyde, at de omkostningsbestemte huslejerne i de pågældende byggerier også vil kunne holdes nede på et rimeligt niveau, uanset at de private investorer ønsker en forrentning af deres investerede kapital på 9 - 11 %.

Undersøgelse af disse muligheder indgår derfor i planlægningen af de kommende års udbygning af Nuuk by, som sker i et samarbejde mellem Nuup Kommunea og Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur.

7. Samfundsmæssige forudsætninger for at gennemføre et øget boligbyggeri og en øget renoverings- og vedligeholdelsesindsats i den eksisterende boligmasse


7.1 Muligheder for et øget boligbyggeri
Et øget boligbyggeri kræver først og fremmest, at der er den nødvendige investeringskapital til rådighed, og at bygge- og anlægsbranchen i alle led har den nødvendige kapacitet til rådighed. De afsatte bevillinger til boligbyggeri har for såvel hjemmestyret som kommunerne ligget på et nogenlunde stabilt niveau i en årrække, og derfor har de årlige udbud af nybyggeri også ligget på omtrent samme niveau.

Ser man tilbage på Landstingets debat om boligområdet på efterårssamlingen i 1991, blev det fra alle partier fremført, at der var behov for at nedbringe boligmangelen, som på det tidspunkt blev opgjort til ca. 4.000 boliger. I den mellemliggende tid er der blevet bygget mange boliger i Grønland, og det har resulteret i, at der i flere kommuner er balance mellem boligudbud og efterspørgsel. Alligevel er den samlede boligmangel i dag opgjort til ca. 5.000 boliger. Det skyldes bl.a., at familiemønstret har ændret sig i retning af flere mindre familier, og at udlejningsboligmassens fordeling ikke harmonerer med alle lejeres behov. En undersøgelse som

boligselskabet har gennemført viser nemlig, at ca. 30 % af udlejningsboligerne kun bebos af een person. Boligmangelen er ulige fordelt på landets kommuner, og det er særligt Nuuk og de øvrige store bykommuner, som igennem en årrække har haft problemer med en stigende boligefterspørgsel, og et nybyggeri der ikke modsvarede efterspørgslen.

Det er derfor nødvendigt, at der tænkes utraditionelt og fordomsfrit, når der træffes beslutninger om, hvordan de kommende års boligbyggeri skal udbydes, og hvem der skal involveres i såvel finansieringen som udførelsen af disse byggerier. I det ovenstående afsnit 6.2 er der peget på nogle muligheder, som bliver nærmere undersøgt og vurderet.

Samtidig bør den generelle samfundsmæssige udvikling inddrages i overvejelserne om boligbyggeriets fremtid.

Befolkningsudviklingen peger i retning af, at familierne bliver mindre i fremtiden, fordi der, især i bybefolkningerne, fødes færre børn end tidligere. Det må derfor antages, at behovet for nybyggeri af boliger alt andet lige falder over tid, hvis denne udvikling fortsætter. Det har naturligvis ingen indflydelse på, at der har ophobet sig et boligefterslæb, som skal indhentes inden for en overskuelig tid. Men det bør indgå i mere langsigtede overvejelser om bygge- og anlægsbranchens udvikling.

Hvad angår bosætningsmønstret har udviklingen op gennem 1990´-erne vist, at flere og flere bosætter sig i de store bykommuner, at bygdekommunernes befolkningtal er nogenlunde stabilt, men at befolkningstallet i de små og mindre bykommuner er i tilbagegang (jf. Landsplanredegørelse 1998). Denne udvikling lægger op til landspolitiske overvejelser om lokalisering af erhvervsudviklingen og de øvrige samfundsaktiviteter, som er medvirkende til at påvirke bosætningsmønstret. Fortsætter den igangværende udvikling, vil den få indflydelse på fordelingen af nybyggeriet - herunder boligbyggeri - som i stigende omfang kan forventes koncentreret i de største byer, med Nuuk som det dominerende aktivitetsområde.

/////Central koordineret planlægning
Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur forestår den koordinerende planlægning af hjemmestyrets anlægsaktiviteter. Indmelding af anlægsønsker til FFL 2001 og de efterfølgende 3 budgetoverslagsår fra kommunerne og de hjemmestyreejede selskaber/virksomheder er modtaget og registreret i den centrale anlægsdatabase. Anlægsdatabasen rummer i dag ca. 1.400 registrerede anlægsønsker. Disse anlægsønsker omfatter alle sektorområder, og heraf er ca. 200 ønsker om boligbyggeri fra kommunerne.

Den flerårige og koordinerede centrale planlægning af hjemmestyrets anlægsaktiviteter vil, sammen med ikraftsættelsen af den nye Budgetlov og etableringen af en anlægs- og renoveringsfond give grundlag for, at hjemmestyret, kommunerne og ikke mindst bygge- og anlægsbranchen får bedre muligheder for at tilrettelægge deres aktiviteter - også på længere sigt. Det forventes, at disse forbedrede vilkår, og den forestående ikraftsættelse af nye regler for udbud af bygge- og anlægsarbejder, vil medvirke til at sænke og stabilisere det grønlandske byggeprisniveau generelt.

/////Spørgsmålet om kapacitet og byggepriser
Imidlertid udgør kapaciteten i bygge- og anlægsbranchen i visse kommuner en selvstændig problemstilling. Som eksempel herpå bør det nævnes, at beskæftigelsen i Nuup Kommunea er tæt på 100 %, og at aktivitetsniveauet inden for byggeri og anlæg i Nuuk igennem flere år har været tæt på en overophedning. Det har bl.a. givet sig udslag i svingende, og i flere tilfælde meget høje, byggepriser. Det kan derfor forudses, at et øget udbud af boligbyggeri i Nuuk vil forstærke kapacitetsproblemerne yderligere, hvorfor det er nødvendigt at tilrettelægge og udbyde de kommende års projekter under hensyn hertil.

På boligområdet har byggepriserne varieret over årene, med høje kvadratmeterpriser i 1980´-erne, som efterfølgende faldt til et nogenlunde stabilt niveau på 13.000 - 14.000,- kr. op gennem 1990´- erne. Der bliver arbejdet i Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur med analyse og vurdering af byggepriserne, og i dette arbejde vil såvel A/S Boligselskabet INI, Grønlands Arbejdsgiverforening, de tekniske rådgiveres interesseorganisation TSP og KANU KOKA blive inddraget.

7.2 Muligheder for gennemførelse af et omfattende renoveringsprogram
I 1990/-91 blev der gennemført en tilstandsregistrering af de hjemmestyreejede udlejnings- boliger, som bl.a. opdelte boligerne i 8 forskellige bygningsgrupper. I hver bygningsgruppe blev der udvalgt et antal bygninger (ca. 10 % af bygningsmassen inden for hver gruppe), som blev grundigt gennemgået af det daværende Byggevæsens teknikere.

De udarbejdede rapporter om bygningernes tilstand, har efterfølgende været grundlaget for prioritering og planlægning af de boligrenoveringsopgaver, A/S Boligselskabet INI har gennemført igennem en årrække.

For at opdatere det grundlag som de kommende mange års boligrenoveringsopgaver skal planlægges og prioriteres på, har A/S Boligselskabet INI i samarbejde med kommunerne påbegyndt en tilstandsregistrering af samtlige offentligt ejede udlejningsboliger i de grønlandske byer. Tilstandsregistreringen vil blive gennemført efter samme retningslinier overalt, og boligselskabet har fået til opgave, at koordinere arbejdet, bearbejde de indkomne data, og efterfølgende udarbejde forslag planer for gennemførelsen af de mange projekter. Planerne vil blive evalueret med kommunerne og Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur, og projekterne vil blive registreret i den centrale anlægsdatabase, hvor de indplaceres i prioriteret rækkefølge inden for rammerne af de årlige bevillinger til renovering.

Det forventes, at hjemmestyret årligt afsætter min. 200 mio. kr. til gennemførelse af renoveringsopgaver. Hertil kommer i en 4-årig periode tilskud på 50 mio. kr. om året fra den danske stat, som finansierer dele af renoveringsopgaverne. Kommunerne kan i dag ansøge om 60 % tilskud fra Landskassen til boligrenovering (60/40-finansiering), og der er indgået aftaler mellem hjemmestyret og KANUKOKA om, at kommunerne i år 2000 yder i alt 9,0 mio. kr. til renovering af folkeskolens bygninger. Endelig er det blevet henstillet til kommunerne, at de yder en forstærket vedligeholdelsesindsats på egne institutionsbygninger, ved at de afsætter 150 - 200,- kr. pr. kvadratmeter bygningsareal pr. år på deres budgetter.

Det er ikke muligt på nuværende tidspunkt at give et kvalificeret bud på, hvor stor en andel af de afsatte bevillinger der år for år vil blive anvendt på boligområdet. I år 2000 udgør den samlede portefølje boligrenoveringsprojekter for 118,8 mio. kr. En betydelig andel af disse projekter igangsættes i kommuner, hvor der ikke er afsat bevillinger til nyt boligbyggeri, for derigennem at sikre den størst mulige spredning af bygge- og anlægsaktiviteterne.

7.3 Muligheder for gennemførelse af en øget vedligeholdelsesindsats
Af den husleje som i dag betales i de offentligt ejede udlejningsboliger, hensættes i dag 88,00 kr. pr. kvadratmeter boligareal årligt til finansiering af periodiske større vedligeholdelses- og renoveringsarbejder. Der afsættes herudover 120,50 kr. pr. kvadratmeter boligareal til finansiering af de løbende årlige reparations-og vedligeholdelsesarbejder. Disse beløb er imidlertid, som tidligere nævnt, ikke tilstrækkelige til at dække de faktiske udgifter, og derfor har der ophobet sig det vedligeholdelses- og renoveringsefterslæb, vi konstaterer i dag. Der skal anvendes flere penge på såvel den løbende som den mere langsigtede ved- ligeholdelse, hvis der ikke igen skal opstå et omfattende renoveringsbehov.

Det er endnu ikke endeligt afklaret, hvor store beløb, der bør afsættes pr. kvadratmeter boligareal, for at sikre en god og rimelig vedligeholdelsesstandard i udlejningsboligerne. Afklaringen heraf indgår i det iangværende arbejde med udarbejdelse af forslag til regulering af huslejerne.

/////Kapaciteten i den grønlandske bygge- og anlægssektor.
Kombinationen af behovet for et øget boligbyggeri, gennemførelsen af et stort antal renoveringsopgaver og en forøget vedligeholdelsesindsats, stiller imidlertid så store krav til bygge- og anlægsbranchens kapacitet og faglige kunnen, at det er vanskeligt at se, hvordan de eksisterende virksomheder her i landet, alene kan løfte opgaven. Der bør derfor være åbenhed for, at det kan blive nødvendigt at hente arbejdskraft udefra i en periode, indtil i det mindste en række af de største opgaver er udført.

Forestående store opgaver, som eksempelvis udbygningen af Qinngorput-området i Nuuk, eller renovering af store samlede bebyggelser i de større byer, kan udbydes som samlede opgaver, der gennemføres i etaper over en årrække. Disse opgaver vil have et omfang, der lægger op til, at store udefra kommende entreprenørfirmaer eller sammenslutninger af mindre firmaer, kan have interesse i at blive prækvalificeret til at afgive tilbud ved efterfølgende licitationer. Størst mulige lokal grønlandsk deltagelse i opgavernes løsning kan sikres ved, at der stilles betingelser i udbudsmateriale og entreprisekontrakter om ansættelse af lokal arbejdskraft og/eller antagelse af lokale underentreprenører m.v. Denne måde at udbyde af store opgaver på, blev anvendt ved udbudet af de regionale landingsbaner, og resulterede i, at mange opgaver blev løst af lokale virksomheder og medarbejdere.

Samtidig er det af afgørende betydning, at det beskæftigelsesmæssige løft i bygge- og anlægsaktiviteterne udnyttes til at uddanne flere grønlandske bygninghåndværkere og til at dygtiggøre branchen generelt. Der er derfor planlagt, og afsat midler til finansiering af, en betydeligt øget indsats inden for de byggetekniske uddannelser (Bygge- og anlægsskolen og AMU- kurser m.v.). Ligesom der i samarbejde mellem Grønlands Arbejdsgiverforening, de tekniske rådgiveres interesseorganisation TSP, Direktoratet for Kultur, Uddannelse, Forskning og Kirke samt Direktoratet for Sociale Anliggender og Arbejdsmarked tilrettelægges og afholdes kurser m.v. for byggebranchens medarbejdere. Den øgede uddannelsesindsats m.v. finansieres primært via bevillinger på Finansloven for år 2000, og via en del af det årlige tilskud på 50 mio. kr., som den danske stat yder til renoveringsprojektet.

Den hidtidige udvikling har imidlertid vist, at der er et stort frafald blandt uddannelsessøgende og medarbejdere i bygge- og anlægsfagene. Direktoratet for Kultur, Uddannelse, Forskning og Kirke og Direktoratet for Sociale Anliggender og Arbejdsmarked foranledigede i efteråret 1999, at firmaet HS ANALYSE i Nuuk, gennemførte en undersøgelse af årsagerne til det store frafald. HS ANALYSES rapport forelå i Februar 2000, og fra rapporten skal det blot nævnes, at frafaldet blandt elever som påbegynder en uddannelse inden for bygge- og anlægsfagene er 60 - 65 %. Til sammenligning hermed kan det oplyses, at frafaldet blandt alle elever der påbegynder en erhvervsuddannelse er gennemsnitligt 40 - 45 %. Af 78 elever som siden 1988 har gennemført deres bygge- og anlægsuddannelse og har fået svendebrev, arbejder 54 fortsat i branchen, medens 24 har forladt branchen. Rapporten konkluderer, at mange forhold har indflydelse på de nuværende tilstande, og at der er behov for en gennemgribende reform af bygge- og anlægsbranchen, hvis den skal virke tiltrækkende og attraktiv for den grønlandske arbejdskraft.

8. A/S Boligselskabet INI`s hidtidige virke - og samarbejdet med kommunerne


8.1 Tilkendegivelser fra KANUKOKA
I det tidsrum A/S Boligselskabet INI har virket, har der løbende været tilkendegivelser fra kommunerne om, at samarbejdet med boligselskabet ikke forløb tilfredsstillende på en række områder. Der er især blevet givet utilfredshed til kende om vedligeholdelsesniveauet i udlejningsejendommene og rollefordelingen i - henholdsvis tilrettelæggelsen af - 60/40-byggeri i kommunerne. Utilfredsheden med samarbejdet har bl.a. ført til, at Ammassallip Kommunia i 1999 opsagde sin samarbejdsaftale med boligselskabet om drift af kommunens udlejningsboliger.

Til KANUKOKA`s delegeretmøde i maj måned 1999, havde Ammassallip Kommunia stillet forslag om, at boligområdet og boligselskabet blev drøftet. Landsforeningen rettede på baggrund af forslaget henvendelse til kommunerne, med anmodning om, at de fremsendte deres kommentarer om de opgaver A/S Boligselskabet INI varetager i henhold til de indgåede administrationskontrakter. Der var 7 kommuner, som fremsendte kommentarer til drøftelse på delegeretmødet. Generelt kunne det på baggrund af besvarelserne anføres:
  • at der - udover administrationskontrakten - er behov for klare retningslinier for, hvorledes samarbejdet mellem kontraktparterne (kommune og boligselskab) skal finde sted, ligesom der er behov for at få præciseret, hvem der er den egentligt ansvarlige for bygningsmassen i forskellige situationer (det drejer sig om såvel tekniske som regnskabsmæssige forhold).
Af gennemgående problemstillinger kan derudover nævnes:
  • at der efter kommunernes opfattelse mangler sammenfald mellem ansvaret for anlæg og drift flere områder inden for det tekniske og bygningsmæssige område. Samt at kommunerne ikke finder det logisk, at A/S Boligselskabet INI har rollen som regelfastsat byggeadministrator for - og ofte fører fagtilsyn med - opførelse af nyt 60/40- boligbyggeri og 60/40-renovering. Der henvises her til, at kommunerne selv forestår såvel byggeadministration som fagtilsyn på eget boligbyggeri og andre byggerier.
  • at udlejningsboligernes bygningsmasse ikke generelt har fået foretaget udvendig vedlige holdelse i et tilstrækkeligt og nødvendigt omfang, og at kommunerne mangler tilbagemeldinger om langsigtede vedligeholdelsesplaner og opfølgning på sådanne planer. I den forbindelse påpeger kommunerne, at der angiveligt ikke er overensstemmelse mellem deres opfattelse af definitionerne på "almindeligt vedligehold" og "særligt vedligehold", og boligselskabets opfattelse af de samme begreber.
  • endelig blev det fra et par kommuner nævnt, at man ikke finder boligselskabets servicering af bygderne god nok - herunder at Bygdebestyrelserne føler sig uden for indflydelse på boligsituationen i deres egen bygd.
Delegeretmødet indstillede på baggrund af ovenstående til landsstyret:
  • at arbejdet med evaluering af boligområdet og A/S Boligselskabet INI blev igangsat snarest, således at arbejdet med udarbejdelse af klare og entydige retningslinier for samarbejdet mellem kommunerne og boligselskabet kunne blive påbegyndt - herunder få præciseret ansvaret for bygningsmassen - og få taget fat på problemstillingen om den manglende vedligeholdelse af bygningsmassen.


8.2 Tilkendegivelser fra boligselskabet og selskabets initiativer
Boligselskabet påpeger, at der i den gældende lovgivning for boligområdet er fastsat bestemmelser for hvordan huslejeberegning, boligdrift og rollefordeling ved nybyggeri skal forvaltes, og at boligselskabet arbejder i overensstemmelse med disse bestemmelser.

Samtidig anfører boligselskabet, at det i de senere år har ydet en stor informationsindsats, for at højne ikke mindst lejernes indsigt og forståelse for deres egne forhold. Eksempler herpå er udsendelse af "boligaviser" til alle husstande, afholdelse af informationsmøder i boligafdelingerne, samt afholdelse af kurser for boligafdelingernes bestyrelser og for selskabets medarbejdere i boligafdelingerne (viceværter m.fl.).

Disse initiativer har medvirket til, at de almennyttige principper om lejernes medindflydelse på egne forhold, har fået et tiltrængt løft. Men for yderligere at forstærke denne udvikling, har boligselskabet igangsat et nyt initiativ under temaet "Boligen i centrum 2003".

/////Bygningsvedligeholdelsen i boligafdelingerne
Boligselskabet anfører, at selskabet ved overtagelsen af vedligeholdelsesansvaret i boligafdelingerne i 1995, fik overdraget ansvaret for en bygningsmasse med store vedligeholdelsesefterslæb - uden henlæggelser til finansiering af vedligeholdelsesarbejder - næsten uden dokumentation for bygningsmassens tilstand - og uden vedligeholdelsesplaner.

Beregningen af huslejernes størrelse har siden den 1. januar 1995 været baseret på bestemmelserne i Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 56 af 29. december 1994 om lejeberegning.

Af Landstingsforordning nr. 3 af 13. juni 1994 om leje af boliger fremgår det, at huslejen skal beregnes omkostningsbestemt - det vil sige, at huslejerne skal dække de faktiske driftsudgifter m.v. i de enkelte boligafdelinger, og dermed bringe deres årlige budgetter i balance. Omkostningsbestemt husleje er imidlertid ikke, som tidligere nævnt, blevet indført som forudsat i Landstingsforordningen, og derfor har det været nødvendigt at finde besparelser på boligafdelingernes årlige budgetter, for at kunne finansiere de nødvendige løbende driftsopgaver. Besparelserne er bl.a. blevet tilvejebragt gennem udskydelse af planlagte udvendige vedligeholdelsesarbejder på boligafdelingernes bygningsmasse.

Hertil kommer, at det har vist sig nødvendigt at afholde betydelige udgifter til ekstraordinær istandsættelse af lejemål indflyttet før 1995, og til nødvendige ekstraordinære renoverings- og vedligeholdelsesarbejder, som var en følge af vedligeholdelsesefterslæbet fra årene før 1995. Disse forhold har også medvirket til, at der var færre midler til rådighed til den almindelige bygningsvedligeholdelse.

Boligselskabet har arbejdet med vedligeholdelsesproblematikken i flere år, og har beregnet, at der skal udføres for mere end 200 mio. kr. vedligeholdelsesarbejder, for at indhente det efterslæb, der er opstået igennem årene. Beregningen omfatter kun den bygningsmasse, der administreres af boligselskabet, og indhentning af det faktiske vedligeholdelsesefterslæb vil derfor kræve større investeringer end det nævnte beløb.

/////Disponering af henlagte midler
Boligafdelingerne der administreres af boligselskabet, har i dag samlede henlæggelser på 140 - 150 mio. kr., som kan anvendes til bygnings- og installationsvedligeholdelse. Som tidligere beskrevet, er de enkelte boligafdelinger selvstændige økonomiske enheder. Nogle boligafdelinger har haft en god økonomi, og har derfor bidraget til henlæggelserne, medens andre boligafdelinger har haft en dårlig økonomi (måske driftsunderskud), og derfor kun har bidraget til henlæggelserne i beskedent omfang - eller måske slet ikke. I pricippet tilhører de henlagte midler, de boligafdelinger der har opsparet kapitalen, men det er bygningsejerne - hjemmestyret og kommunerne - der har retten til at disponere de henlagte midler.

Det vil være naturligt, at bygningsejerne i forbindelse med planlægningen og gennemførelsen af den forestående renovering af udlejningsejendommene, også gør sig overvejelser om anvendelse af boligafdelingernes henlagte kapital. Det er i denne forbindelse væsentligt at bemærke, at det ikke vil være korrekt at anvende den henlagte kapital, som lejerne har opsparet gennem de seneste 5 år, til at finansiere det renoveringsbehov og vedligeholdelsesefterslæb, der har ophobet sig igennem en meget længere årrække. Finansieringen af de arbejder, der skal gennemføres for at genoprette bygningsmassen til en rimelig standard, påhviler bygningsejerne.

Med hensyn til de fremtidige henlæggelser i boligafdelingerne til finansiering af vedligeholdelsesarbejder, er det målet, at der hensættes så store midler i den enkelte afdeling, at alle nødvendige - både kortsigtede og langsigtede opgaver - kan finansieres af den opsparede kapital. Målsætningen gælder for såvel de hjemmestyreejede som de kommunalt ejede udlejningsboliger.

Samtidig er det en højt prioriteret opgave i boligselskabets filialkontorer, at udarbejde planer for de enkelte boligafdelingers bygningsvedligeholdelse. Disse planer indarbejdes i et nyudviklet centralt vedligeholdelsesprogram som boligselskabet har indkøbt til sin administration, hvorved der tilvejebringes ensartede dokumentationer og styringsværktøjer for alle boligafdelinger. Den tidligere nævnte tilstandsregistrering af boligafdelingernes bygningsmasse (Renoveringsplan 2000), som gennemføres i indeværende år, vil også give data, som kan anvendes i tilrettelæggelsen og styringen af de fremtidige vedligeholdelsesopgaver.

/////Byggeadministration
Til kommunernes manglende tilfredshed med deres rolle og indflydelse i forbindelse med nybyggeri, anfører boligselskabet, at selskabets rolle som byggeadministrator blev regelfastsat i 1994, og at selskabet siden har søgt at tilgodese kommunernes bygherreinteresser i videst muligt omfang. Selskabet påpeger endvidere, at der er samfundsmæssige fordele forbundet med, at sagsstyringen sker efter ensartede retningslinier, at økonomien i byggerierne administreres efter fastlagte retningslinier, og at byggeprocesserne gennemføres på samme grundlag i hele landet. Det medvirker til at højne byggeriets kvalitet og til at holde byggepriserne i ro. Hertil kommer, at en central forvaltning øger mulighederne for at fastholde overblikket og opsamle data-materiale om byggeriets udvikling.

Det medgives boligselskabet, at en centraliseret forvaltning af byggeadministrationen både kan og bør medføre de nævnte samfundsmæssige fordele. Men samtidig viser erfaringerne, at boligselskabets tekniske medarbejderstab ikke i det ønskede omfang har formået at etablere partnerskab og tillidsfuldt samarbejde med alle kommuner om løsning af aktuelle byggeopgaver.

Dette forhold er blevet erkendt i boligselskabet, hvorfor repræsentanter for selskabets hovedkontor i 1998 og 1999 har aflagt kommunerne besøg, med henblik på at afdække problemer

i samarbejdet, og sammen nå til forståelse og fælles løsning af problemerne. Initiativet blev vel modtaget i kommunerne, og boligselskabet fik belyst en række konkrete forhold som kommunerne ønskede ændret eller forbedret. Selskabet har efterfølgende arbejdet videre med de rejste problemstillinger, og har bl.a. som konsekvens heraf ansat en konsulent for bygdebolig- området, hvis opgave det er, at skabe kontakter til Bygdebestyrelserne og tilrettelægge en bedre service for bygderne.

Boligselskabet finder iøvrigt, at en gennemgang, og eventuel revurdering, af procedurerne for samarbejdet mellem kommunerne, hjemmestyret og selskabet vil være hensigtsmæssig. Selskabet har i denne forbindelse påbegyndt interne overvejelser om, hvordan selskabets administrative teknikerfunktioner i forbindelse med nybyggeri kan organiseres på en anden måde.

Det vurderes, at en øget kompetence til selskabets filialkontorer, kan styrke den lokale dialog mellem selskabet og kommunerne, og dermed fremme partnerskab og samarbejde.

8.3 Tilkendegivelser fra IPK - lejernes landsorganisation
IPK - lejernes landsorganisation har fået tilsendt den foreløbige redegørelse, som blev fremlagt under Landstingets vintersamling 2000, men er ikke fremkommet med bemærkninger eller bidrag til arbejdet.

9. Problemområder og målsætninger


9.1 Beskrivelse af problemområder
Med hensyn til den fremtidige drift af udlejningsboligerne er der behov for:
  1. At få udarbejdet mere klarere retningslinier for samarbejdet mellem kommunerne og boligselskabet, herunder hvem der har det egentlige ansvar for bygningsmassen i forskellige situationer såvel på tekniske som på det økonomiske (regnskabsmæssige) område.
  2. At få udarbejdet og afhandlet langsigtede vedligeholdelsesplaner for boligafdelingerne, samt implementeret procedurer der medinddrager kommunerne i vedligeholdelsesarbejderne.
  3. At der udarbejdes klare og entydige definitioner på, hvilke opgaver der henhører under vedligeholdelse, særlig vedligeholdelse og renovering, og at disse definitioner afhandles med kommunerne. Herunder fastlæggelse af betingelser for anvendelse af henlagte midler og finansiering af vedligeholdelsesefterslæbet.
  4. At der udarbejdes regler for fremsendelse af boligafdelingernes reviderede driftsregnskaber til bygningsejerne.
  5. At der sker en styrkelse af bygdernes servicering - herunder boligselskabets instruktion og opfølgning på opførelse af selvbyggerhuse.
  6. At incassoaftalen mellem boligselskabet og kommunerne revideres.
Med hensyn til den fremtidige opførelse af nye udlejningsboliger er der behov for:
  1. At boligselskabets rolle som regelfastsat byggeadministrator vurderes, idet flere kommuner finder, at de selv kan varetager opgaven.
  2. At sagsgangene i forbindelse med ansøgning om hjemmestyretilskud til boligbyggeri og renovering m.v. vurderes med henblik på forenkling.
  3. At der åbnes mulighed for, at også kommunerne kan yde instruktørbistand til selvbyggere.
  4. At det igangsatte arbejde med etablering af et bedre samarbejde mellem boligselskabet og kommunerne om nybyggeri fortsat udvikles, og at den lokale dialog styrkes.


9.2 Målsætninger og procedurer
Det er en klar målsætning hos A/S Boligselskabet INI, hos kommunerne og hos Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur, at samarbejdet på boligområdet skal udbygges og styrkes. Som det fremgår af de tidligere afsnit i denne redegørelse, er der taget skridt til at ændre en række organisatoriske og proceduremæssige forhold. Der er imidlertid også enighed om,
  • at en styrkelse og forbedring af samarbejdet, kun lader sig realisere, hvis parterne løbende holder hinanden orienteret i en løbende dialog, og at lokale problemstillinger afklares tættest muligt på kilden - det vil sige i videst muligt omfang lokalt ude i kommunerne. Boligselskabet, KANUKOKA og Landsstyreområdet vil arbejde for, at de nødvendige ændringer i regelsæt og procedurer m.v. for det fremtidige samarbejde bringes i overensstemmelse med disse målsætninger.


9.3 Ansvars- og kompetencefordeling
Der er ligeledes enighed mellem parterne om, at der er behov for i samarbejde at se nærmere på den hidtil gældende ansvars- og kompetencefordeling mellem kommunerne, boligselskabet og hjemmestyret. Som eksempel herpå kan nævnes, at en række kommuner blevet styrket på det tekniske område i de senere år. Dette forhold giver anledning til at overveje, om kommunalt ansatte teknikere og teknikere ansat i A/S Boligselskabet INI fremover, i højere grad end hidtil, skal kunne erstatte eller supplere hinanden i løsningen af de mange teknikeropgaver, der er forbundet med nybyggeri, renovering og vedligeholdelse af boligmassen - til gavn for samarbejdet og udnyttelsen af de samlede ressourcer.

10. Boligforsyningen i fremtiden


10.1 Målsætninger
Grønlands Hjemmestyre og A/S Boligselskabet INI anvender fortsat opfyldelse af PB-20 kriterierne, som overordnet målsætnings- og planlægningsparameter for boligforsyningsgraden i de grønlandske byer og bygder. Skal boligforsyningen opfylde disse kriterier, mangler landet ca. 5.000 boliger. Boligmangelen er imidlertid ikke jævnt fordelt over hele landet, for som tidligere nævnt er der kommuner uden boligmangel, kommuner med en relativt lille boligmangel og kommuner med stor boligmangel. Det har hidtil været landsstyrets politik, at hjemmestyrets investeringer i nybyggeri, først og fremmest blev anvendt i de kommuner, der har den største boligmangel. Resultatet af denne investeringpolitik har imidlertid den følgevirkning, at nybyggeri af udlejningsboliger, i en årrække har været relativt koncentreret i de større byer, med Nuuk som det absolut største aktivitetsområde.

Af landsstyrets koalitionsaftale fremgår det, at landsstyret arbejder for at nedbringe den nuværende boligmangel, og at der skal ydes en særskilt indsats i Nuuk, hvor mangelen på boliger er størst. Der er derfor behov for en åben drøftelse af, hvordan de kommende års boligpolitik skal tilrettelægges, og hvordan der kan åbnes muligheder for et øget boligbyggeri.

10.2 Strategier og handlingsplaner
Landsstyret har, som det er beskrevet i de forrige afsnit, igangsat en lang række initiativer med henblik på:
  • At få en større andel af boliginvesteringerne privatfinansieret.
  • At få overdraget flest mulige offentligt ejede udlejningsboliger til privat eje.
  • At få standarden i de eksisterende udlejningsboliger genoprettet gennem renovering og en øget vedligeholdelsesindsats.
  • At få tilrettelagt de kommende års bygge- og anlægsaktiviteter i et mere langsigtet perspektiv, til gavn for byggeriets parter og samfundsøkonomien.
  • At få ikraftsat et nyt regelsæt for udbud af bygge- og anlægsarbejder, der understøtter en øget konkurrence i bygge- og anlægsbranchen.
  • At få udarbejdet forslag til en huslejereform, som i videst muligt omfang bringer balance mellem boligafdelingernes indtægter og udgifterne til drift, vedligeholdelse, henlæggelser og kapitalafkast - samt i tilknytning hertil at få udarbejdet forslag til hvordan tilskud til nedbringelse af den omkostningsbestemte husleje kan ydes til de lejere, der ikke selv kan afholde den fulde udgift.
  • At få drøftet og tilrettelagt de kommende års boligpolitik, og de nødvendige tiltag i forbindelse med tilvejebringelse af den nødvendige finansiering af et øget boligbyggeri.
  • At få etableret et forum, hvor samarbejdsforholdene mellem hjemmestyret, A/S Boligselskabet INI og kommunerne, løbende bliver evalueret, og hvor initiativer til styrkelse af partnerskab og samarbejde bliver taget.


11. Et permanent forum for drøftelse og orientering om udviklingen på boligområdet.
Det foreslås, at der bliver etableret et permanent forum med repræsentation for Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur, KANUKOKA og A/S Boligselskabet INI. Dette forum skal videreføre og følge op på de spørgsmål, som er blevet rejst i Arbejdsgruppen vedr. evaluering af boligområdet - herunder A/S Boligselskabet INI`s virke. Det er særligt de beskrevne problemstillinger under punkterne 9 og 10 i nærværende redegørelse, der skal følges op på. Det permanente forum skal endvidere løbende tage nye emner op af fælles interesse, med henblik på at fremme en fortsat udvikling i samarbejdet parterne imellem - herunder en løbende evaluering af boligselskabets projekt "Boligen i centrum 2003", udviklingen i nybyggeriet, gennemførelsen af boligrenoveringerne og den løbende planlægning af anlægsaktiviteterne.