Boligsubsidier

Lejere i andelsboligforeninger kan ikke modtage boligbørnetilskud og skal ikke betale kapitalafkast, selvom det offentlige har bidraget med 2/3 af opførelsesomkostningerne. Det samlede subsidieelement udgør således 67 pct.

Mandag d. 11. januar 1999
Det rådgivende udvalg vedrørende Grønlands Økonomi
Emnekreds: Økonomi.

Grønlands Hjemmestyre, Økonomidirektoratet har i oktober 1998 i notatet "Kapitalisering af de forskellige støtteformer på boligområdet" opstillet sammenlignelige beregninger af subsidieringen af forskellige boligformer. Med udgangspunkt i dette notat redegøres der for den gældende subsidiering af følgende fire (fem) boligformer:
  • En udlejningsbolig (60/40-byggeri)
  • En andelsbolig
  • Et boligstøttehus (BSU-bolig)
  • Et enfamilieshus (10/40/50-byggeri)
  • (Selvbyggerhuse)
Da der også redegøres for subsidieringen af selvbyggerhuse i det følgende, beskrives subsidieringsforholdene i over 90 pct. af boligbyggeriet bedømt ud fra boligbyggeriet i femåret 1993 - 97, jf. tabel 2.3.6.

Beregningerne vedrørende udlejningsboligen, andelsboligen, BSU-huset og enfamiliehuset er gjort sammenlignelige ved at gå ud fra de samme forudsætninger, d.v.s. der er tale om en bolig på 105 m2 med en opførelsespris på 13.500 kr. pr. m2, svarende til en samlet opførelsespris på 1.417.500 kr. Det er endvidere forudsat, at fradragsværdien af renteudgifter er på 40 pct., og at der bor 3 børn under 18 år i boligen i hele beregningsperioden. Dette hænger sammen med, at boligsubsidierne i beregningerne foruden af finansieringssubsidier udgøres af skatteværdien af renter og af boligbørnetilskud. Evt. boligsikring er ikke inddraget i de her opgjorte boligsubsidier. Boligsikring kan opnås i offentligt udlejningsbyggeri (60/40-byggeri) og i BSU-huse, men ikke i andelsboliger og i enfamiliehuse.

Fradragsretten for renteudgifter er et naturligt og integreret element i et indkomstskattesystem. Når værdien af rentefradragsretten alligevel er inkluderet, skyldes det imidlertid ikke selve rentefradragsretten, men den manglende lejeværdiansættelse for ejerboliger, der altså her er antaget modsvaret af værdien af rentefradragsretten. Der indgår tre former for ejerboliger i de følgende subsidieberegninger: BSU-huse, 10/40/50-enfamiliehuse og selvbyggerhuse(1).

Beregningsperioden er sat til 33 år svarende til løbetiden på de støttede lån til BSU-husene. For at sikre sammenligneligheden er alle subsidier tilbagediskonteret med en rentefod på 6 pct. p.a., hvilket stort set svarer til den aktuelle markedsrente.

Tabel 2.6.7 viser, hvordan boligsubsidierne er sammensat for de fire nævnte boligtyper.
Tabel 2.6.7 Subsidiering af fire former for boligbyggeri. Kr. og pct.
  Boligsubsidier  
Boligform Finansierings-
subsidier		 Skatteværdi af renter Boligbørnetilskud Subsidie i forhold til opførelsesværdi
(1.417.500 kr.)
Off. udlejningsboliger
(60/40- byggeri)		 1.129.871
80 %		 - 230.514
16 %		 1.360.385
96%
Andelsboliger 945.000
67 %		 - - 945.000
67%
BSU-huse 425.250
30%		 269.964
19%		 318.938
23 %		 1.014.152
72%
Enfamiliehuse 10/40/50 330.411
23 %		 138.044
10%		 - 468.455
33%
Kilde: Grønlands Hjemmestyre, Økonomidirektoratet 1998. Kapitalisering af de forskellige støtteformer på boligområdet, 7. oktober 1998.
Som det fremgår af tabel 2.6.7, er det de offentligt ejede udlejningsboliger, der med 96 pct. er mest subsidierede Derefter følger BSU-huse med et subsidieelement på 72 pct. og andelsboliger med 67 pct. Det kan konstateres, at der er tale om en meget høj grad af subsidiering for alle tre boligformer. Den nyligt vedtagne form for boligbyggeri (10/40/50) har den laveste subsidiering med 33 pct. Tages der også højde for, at det offentlige har det finansielle ansvar for renovering af offentligt udlejningsbyggeri (60/40-boliger) og BSU-huse, forstærkes denne konklusion.

I det følgende gives der en mere udførlig beskrivelse af subsidieelementerne i de fire boligformer og for selvbyggerhuse.

Offentligt udlejningsbyggeri
Det offentlige betaler alle opførelsesomkostninger fordelt med 60 pct. til hjemmestyret og 40 pct. til kommunerne. Kommunerne ejer denne form for boligbyggeri.

Hertil kommer udgifter til boligbørnetilskud, idet huslejen reduceres med 10 pct. pr. barn. Med et boligbørnetilskud på 5.400 pr. år pr. barn bliver det årlige boligbørnetilskud i eksemplet på 16.200 kr.

Indtægterne for det offentlige består af et årligt kapitalafkast, som er på 2,75 pct. af den del af opførelsesprisen, der overstiger 6.500 kr. Med en opførelsespris på 13.500 kr. pr. m2 giver det et kapitalafkast på (13.500 -6.500) kr. x 0,0275=192,50 kr. pr. m2 svarende til 20.213 kr. for den 105 m2 store lejlighed.

Såvel indtægterne (kapitalafkastet) som udgifterne (boligbørnetilskuddet) tilbagediskonteres med de 6 pct. for den valgte 33-årige periode.

Finansieringssubsidiet på 1.129.871 kr., jf. tabel 2.6.7, fremkommer således ved at trække den kapitaliserede værdi af kapitalafkastet fra opførelsesomkostningen (1.417.500 - 287.629 kr.=1.129.871 kr.). Den kapitaliserede værdi af boligbørnetilskuddet udgør 230.514 kr.

Det samlede subsidieelement er således 1.360.385 kr., svarende til 96 pct. af opførelsesomkostningerne på 1.417.500 kr., under de opstillede beregningsforudsætninger.

Den del af finansieringssubsidierne, der i de ovenstående beregninger kan henføres til rentesubsidier, er beregnet ud fra, at markedsrenten er 6 pct. p.a. I figur 2.6.2 er forskellen mellem den årlige husleje pr. m2 illustreret, når kapitalafkastet dels fastsættes ud fra markedsrenten og dels ud fra de gældende regler (2,75 pct. af opførelsesomkostningerne over 6.500 kr. pr. m2). Forskellen mellem de to kurver er rentesubsidieringen. Ved opførelsesomkostninger på 13.500 kr. er denne forskel 617,50 kr. pr. m2 (13.500 x 0.06 - (13.500 - 6.500) x 0.0275).
Figur 2.6.2 Årlig husleje pr. kvadratmeter ved alternative ordninger

Kilde: Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 56 af 29. dec. 1994 om lejeberegninger i hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger.


Andelsboliger
Subsidieelementet i andelsboliger er mere enkelt at beregne. Det offentlige finansierer 2/3 af opførelsesomkostningerne, hvilket vil sige 2/3 af 1.417.500 kr. eller 945.000 kr. Den resterende del af opførelsesomkostningen finansieres ved eget indskud på 7 pct. og låntagning på 26 1/3 pct. Det bemærkes, at der ikke er rentefradragsret på andelsforeningens lån på 26 1/3 pct., da det er andelsforeningen, der er låntager og ikke den enkelte lejer.

Lejere i andelsboligforeninger kan ikke modtage boligbørnetilskud og skal ikke betale kapitalafkast, selvom det offentlige har bidraget med 2/3 af opførelsesomkostningerne.

Det samlede subsidieelement udgør således 67 pct.

Boligstøttehuse (BSU-huse)
Selvom BSU-huse regnes som private boliger yder det offentlige også stor støtte til denne boligform. Der er i alt tre subsidieelementer i BSU-huse: Tilskud til terminsydelsen, boligbørnetilskud samt skatteværdien af rentefradraget af ejerens "egen" del af lånet.

Hjemmestyret finansierer således BSU-huse med et 6 pct. 33-årigt annuitetslån med halvårlige terminer. Hjemmestyret yder i tilknytning hertil et tilskud på 30 pct. af terminsydelsen samt et boligbørnetilskud på 7,5 pct. af bruttoydelsen pr. barn. I eksemplet med 3 børn under 18 år er boligbørnetilskuddet på 22,5 pct. af bruttoydelsen. Hertil kommer, at det offentliges indtægter reduceres som følge af, at de 70 pct. af renteudgifterne, som ejeren selv afholder, kan fratrækkes skatteopgørelsen. I beregningerne er regnet med en fradragsværdi på 40 pct.

Ud af de samlede opførelsesomkostninger på 1.417.500 betaler det offentlige 30 pct. svarende til 425.250 kr. Hertil kommer skatteværdien af de tilbagediskonterede egne renteudgifter, som udgør 269.964 kr. Endelig udgør værdien af boligbørnetilskuddet 318.938 kr.

Det samlede subsidieelement for BSU-huse er således omkring 72 pct. af de samlede opførelsesomkostninger. Eksklusive fradragsværdien af rentefradraget reduceres subsidieandelen til 53 pct.

Enfamiliehuse (10/40/50-byggeri)
Hjemmestyret indførte i efteråret 1998 en ny finansieringsordning for enfamiliehuse, kaldet 10/40/50-ordningen.

Disse enfamiliehuse finansieres ved, at ejeren indskyder 10 pct. af byggesummen. Hjemmestyret og/eller kommunen yder et rente- og afdragsfrit lån i 15 år på 40 pct. af byggesummen normalt fordelt med halvdelen til hver. Det offentlige lån fra hjemmestyret/kommunen afvikles efter det 15. år over en 10-årig periode som et annuitetslån med en forrentning på Nationalbankens diskonto plus 3 pct. Den resterende del af byggesummen på 50 pct. finansieres ved realkreditlån/banklån, der antages at have en løbetid på 15 år, en forrentning på 6 pct. p.a. og amortiseres som et annuitetslån.

Hovedsubsidiet til denne form for byggeri er det offentlige lån på 40 pct. af byggesummen, der som anført er rente- og afdragsfrit i 15 år. Hertil kommer skatteværdien af rentefradraget på såvel realkreditlånet som det offentlige lån, når det forrentes efter det 15. år. Der ydes ikke boligbørnetilskud og/eller boligsikring til husstande, der bor i enfamiliehuse.

Hovedsubsidiet er forskellen mellem det offentlige lån på 567.000 kr. og nutidsværdien 236.589 kr. af de tilbagediskonterede renter og afdrag på det offentlige 10-årige lån dvs. 330.411 kr. Skatteværdien af rentefradraget hidrører såvel fra det offentlige lån med 26.902 kr. og fra realkreditlånet med 111.142 kr., dvs. i alt 138.044 kr.

Den nye finansieringsform af enfamiliehuse er således den form for boligbyggeri, jf. tabel 2.6.7, der har den laveste subsidiering med en samlet subsidieprocent på 33.

Hertil kommer imidlertid, at der kun kan ydes offentlige lån på den del af opførelsessummen, der er betinget af en boligstørrelse på højst 105 m2 og en opførelsespris på højst 13.500 kr. pr. m2. Overstiges en af disse grænser består subsidieelementet kun af rentefradraget. Og subsidieværdien heraf er 14 pct.

Selvbyggerhuse
I denne sammenhæng er det også relevant at pege på, at der også ydes subsidiering til selvbyggerhuse.

Som nævnt ydes der tilskud til 95 pct. af materialeprisen til selvbyggeriet. I snit udgør denne støtte 350.000 kr. for et selvbyggerhus. Finansieringsformen for materialeomkostningerne til selvbyggerhuse gør, at der i subsidieringsberegningerne ikke indgår nogen skatteværdi af rentefradrag som substitut for manglende lejeværdi.

Herudover har kommunerne mulighed for at yde lån på BSU-vilkår til selvbyggerens eget indskud. Endvidere ydes der instruktørbistand, som beløber sig til ca. 20.000 kr. pr. selvbyggerhus. Selvbyggeren finansierer selv omkostninger til byggemodning, men der kan ydes lån på BSU-vilkår til fundament samt til installation af el.
  1. Rent teknisk kan der sættes spørgsmålstegn ved at beregne fordelen af ingen lejeværdi ved værdien af rentefradragsretten, idet egenfinansiering betyder, at denne fordel undervurderes. For enfamiliehuse er der regnet med 10 pct. egenfinansiering. Dette medfører en tilsvarende undervurdering af subsidieringen af enfamiliehuse som her opgjort. For selvbyggerhuse er værdien af subsidieringen knyttet til ingen lejeværdi større, da der ikke er renteudgifter knyttet til materialeomkostninger, der jo finansieres 100 pct. dels af selvbyggeren og dels af Hjemmestyret.